Misgengi á þróun íbúðaverðs og lána sem varð á árunum 2008 og 2009 hefur vakið upp kröfur um lækkun verðtryggðu lánanna um allt að 20% til þess að bæta eignarýrnunina . Þykir eignarýrnunin ósanngjörn og eðlilegt talið að skattgreiðendur eða lífeyrisþegar beri kostnaðinn.
En þessi lýsing á hreint ekki við nema stundum og veruleg vandkvæði eru á því að framkvæma skuldaniðurfellinguna þannig að sanngjarnt verði. Húsnæðislán eru veit til 25-40 ára. Ekki er hægt að líta til misgengis á einu afmörkuðu tímabili heldur verður að gera leiðréttingar yfir allan lánstímann. Þá verður að leiðrétta misgengi á báða vegu, bæði þegar íbúðareigandi tapar og líka þegar hann hagnast vegna þess að íbúðarverð hækkar meira en lánin. Það er engan veginn sanngjarnt að hagnaður sé einkavæddur en tapið sent til skattgreiðenda eða ömmu og afa.
Loks verður að bæta misgengi sem verður vegna annarra orsaka en bankahruns eins og til dæmis vegna breytinga í atvinnulífi einstakra byggðarlaga. Mörg dæmi eru um mikið verðfall fasteigna á undanförnum áratugum víða um landið , jafnvel mun meira en nú varð á höfuðborgarsvæðinu, og jafnræðisregla stjórnarskrárinnar gerir það að verkum að ekki verður hægt að mismuna íbúðareigendum eftir staðsetningu fasteignar, orsökum hruns eða hvenær það varð.
Lítum á dæmi um fasteign á höfuðborgarsvæðinu sem keypt var í ársbyrjun 2000. Gert er ráð fyrir að hún hafi kostað 15 mkr og viðskiptabankinn hafi lánað fyrir öllu kaupverðinu til 25-40 ára verðtryggt. Til einföldunar er gert ráð fyrir að ekkert hafi verið greitt af láninu nema vextir. Miðað við markaðsverð í dag myndi íbúðin seljast á 39 mkr en lánið stæði í 31 mkr.
Kaupandinn sem ekkert átti í upphafi hefur eignast fyrirhafnarlaust 8 mkr og á 20% skuldlausan eignarhlut. Krafan um 20% lækkun lánsins þýðir að viðkomandi yrði fært á silfurfati 6 mkr til viðbótar. Hvaða ranglæti er verið að lagfæra? Með vaxandi kaupmætti á næstu árum mun íbúðarverð hækka umfram hækkun lánsins. Þá á íbúðareigandinn eignaaukninguna einn og lífeyrisþeginn sem greiddi lækkun lánsins fær ekkert. Hvar er sanngirnin í þessu?
Vandasamt en ekki útilokað er að finna sanngjarna og réttláta leið til þess að bæta misgengi á verðþróun eignar og skuldar vegna íbúðarhúsnæðis. Úrræðið þarf að ná til misgengis í báðar áttir, gilda um atvik á öllum lánstímanum, vera óháð staðsetningu eignar og orsakar misgengisins og ná með sama hætti til allra misgengisatvika a.m.k. síðustu tvo áratugi. Þá þarf fjármögnunin að vera sanngjörn og til lengri tíma án greiðslna úr ríkissjóði.
Eina leiðin, sem séð verður í fljóti bragði að geti uppfyllt slík skilyrði, er að búa til einhvers konar tryggingarsjóð fasteigna. Tekna yrði aflað í sjóðinn með því að skattleggja söluhagnað af íbúðarhúsnæði þar sem það á við og verja tekjunum til þess að bæta tap af sölu. Skynsamlegast væri þá að miða við að misgengi að ákveðnu marki yrði ekki bætt eða ekki skattlagt, en sjóðurinn kæmi til þegar frávikin væru meiri. Forsenda þess að geta fengið bætur er að seljandi hafi orðið fyrir tapi. Aðeins yrði bætt tap vegna taps af sölu einnar íbúðar og sett hámark á bótafjárhæðina sem miðaðist við eðlilega stærð íbúðar miðað við fjölskyldustærð.
Nauðsynlegt væri að ríkið legði sjóðnum til fé í upphafi þar sem þegar orðið tap nemur mjög háum fjárhæðum í fjölmörgum byggðarlögum bæði vegna bankabrunsins og kvótaframsals. Miðað yrði við að sjóðurinn endurgreiddi ríkinu fénu síðar af tekjum sínum m.a. af söluhagnaði. Einnig er eðlilegt að þeir sem græddu sérstaklega á íbúðarverðsbólunni leggi sitt af mörkum. Viðskiptabankarnir græddu vel á þessum útlánum og sum sveitafélög fengu milljarðatugi í tekjur af sölu lóða áratuginn fyrir bankahrun og spenntu þannig verð íbúðarhúsnæðis langt upp fyrir byggingarkostnað. Hlutur lóðaverðs í heildaríbúðaverði hækkaði úr 10% upp í 20% með lóðabraski sveitarfélaganna á árunum fyrir hrun. Ekki er ósanngjarnt að þessir aðilar verði látnir með sérstakri skattheimtu skila þessum gróða til íbúðareigenda í gegnum þennan sjóð.
Það er svo annað vandamál, sem krefst annarrar lausnar, að leysa tímabundinn greiðsluvanda vegna lækkunar kaupmáttar launa. Í þeim tilvikum er ekki um eignaskipti að ræða. Þau mál eru auðveldari viðfangs og lífeyrissjóðirnir geta komið að lausn án þess að skaða getu sína itl þess að greiða lífeyri. Eðlilegast er að miða greiðslur af lánunum við svipað hlutfall af tekjum skuldarans og var fyrir kaupmáttarhrunið og frysta hluta af höfuðstólnum með lengingu lánstímans þar til kaupmátturinn hefur aukist á nýjan leik.
Þessar hugmyndir ættu að geta verið umræðugrundvöllur að lausn á skuldavanda heimilanna.
" onclick="return fbs_click()" target="_blank" class="fb_share_link">Deila á Facebook
Athugasemdir